大幅回暖！房企花式自救：资产转让、债券回购、股东输血

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房企融资有所回温。

多家研究机构的统计数据综合显示，11月，房企融资总额较上月大幅回升，海外融资成本增加。另外，多家房企通过股权转让、债券回购、大股东增持股票、股东借款、配股融资等方式进行“花式”自救。

业内人士认为，房企信用债融资明显转暖，政策边际调整效果正在显现。当前房企积极自救，将加大市场信心。未来几个月，随着国内融资环境改善及房地产市场的恢复，海外债融资环境或许会逐步改善。

融资总额回升

同策研究院监测的数据显示，11月，40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计668.62亿元，环比上升98.7%，较上月大幅回升。

其中，40家房企债权融资金额577.49亿元，环比上升94.09%，占房企融资总量的86.37%；股权融资金额为91.13亿元，环比上升133.89%，占总融资金额比重为13.63%。



中指研究院的统计数据也显示，11月房地产信用债发行规模为371.4亿元，相较于10月的130.01亿元，大幅度增长186%。

中指研究院企业事业部负责人刘水认为，信用债融资明显转暖，政策边际调整效果正在显现。不过，同策研究院研究员陈舒则指出，整体来看，11月40典型房企融资情况仍处于年度较低水平，整体不改规模收缩趋势。

海外融资成本上升

虽然11月房地产信用债发行规模大幅回升，但是内地房企海外债发行规模有所下降，并且融资成本大幅上升。

中指研究员的数据显示，11月内地房企海外债发行规模为10.1亿元，相较于10月有所下降。从融资成本来看，海外债平均利率为13.50%，环比上升3.01个百分点。



对于房企海外债利率上升幅度较大的主要原因，刘水认为， 一是11月发行海外债的房企信用评级较低，导致融资成本偏高，二是近期出现个别房企违约后海外投资者对房企海外债偏好减弱，风险规避增强，房企只能通过提高利率来获得融资。

刘水认为，未来几个月，随着国内融资环境改善及房地产市场的恢复，海外债融资环境或许会逐步改善。

资产转让大增

近期，房企资产转让频发，股权融资总额大增。

中指研究院的报告显示，11月，多家房企转让旗下资产，部分为有效盘活低效存量资产，部分为出售不良资产缓解资金压力。如首开股份15亿挂牌转让北京和信金泰房地产49.93%股权、华润置地(成都)公司5353.91万元拟转让成都锦兴公司51%股权等。



同策研究院的数据也显示，11月，40家典型上市房企完成股权融资总额为91.13亿元，占比融资总额13.63%，环比大增133.89%。

其中，11月境内再融资共2笔，华润置地和中国金茂11月出售物业或股权的形式分别融资8.1亿元和24.28亿元。11月海外配股融资78.54亿元，除部分为股份期权计划和新股配售外，11月恒大出售恒腾股份，总代价为21.28亿港元， 折合人民币约41.17亿元。

对于房企近期转让资产的原因，刘水认为，除了盘活低效存量资产，出售不良资产缓解资金压力外，一些上市房企还为了年底回笼资金，让财务报表更加好看。

开启“花式”自救

除了转让资产回笼资金，近期，房企还通过回购债券、大股东增持股票、股东借款、配股融资等方式进行“花式”自救。

中指研究院的统计显示，11月，中国金茂、银城国际、祥生控股、世茂集团、建业地产、龙光集团、力高集团、正荣地产、新城控股等多家房企纷纷回购美元票据，降低企业负债水平、提振资本市场信心。



除了提前赎回部分境外债之外，近期多家房企大股东增持公司股票，增添市场信心。据了解，碧桂园杨惠妍在11月累计增持碧桂园股票不小于1761万股，金额1.28亿元。

此外，据克而瑞研究中心不完全统计，还有部分房企融资主要集中在股东借款、配股融资、抵押物业借款等，除了提振市场信心，也为公司注入资金，增强企业流动性。

11月15日，首开股份获控股股东首开集团的财务支持，金额为15亿元。

11月17日，融创中国的股东为公司提供了4.5亿美元的股东借款；同日，融创还进行了配股融资，募集金额达到50.85亿港元。

11月9日，旭辉集团发布公告称，以供股的方式发行最多约4.18亿新股，募集约16.73亿港元，大股东林氏家族承诺将投入8.87亿港元认购2.22亿股，并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购，合计将最多投入16.73亿港元用于助力公司的长期发展，以股东兜底的方式进行融资。

值得注意的是，克而瑞研究中心指出，股东借款及配股融资等方式，对股东以及企业自身发展前景要求较高，目前仅有少量房企进行。

克而瑞研究中心认为，9月底以来在政策密集发声下，房企关紧已久的融资阀门终于有了松动迹象。虽当前政策的松动主要对象是国资，但伴随着市场信心重建和宏观维稳政策的传导，未来将会扩散到民营企业，也将最先有利于基本面较好的企业，当前房企积极自救，也将加大市场对自身的信心，早日进入市场“白名单”