新盘硬扛二手房松动 北京房价下滑周期何时打开?

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自3.17新政开启“史上最严调控潮”以来，北京楼价已经开始出现分化。

近日，《华夏时报》记者调查北京楼市发现，素有金三银四的楼市，在2017年却一反常态，北京的楼市的成交量明显下滑，而房价目前则开始出现分化，新房价格依旧岿然不动，部分二手房价格已经松动，出现下调。

与此同时，成交量的下滑已经令不少房产中介陷入关店的尴尬境地，而在限购、限价、限贷、限售基础上，政府还在大力推行已经对“新北京人”放行的公租房，重重夹击下，未来北京房价又会走向何处呢？

“受打击的只是改善型客户”

5月9日，记者走访房山区3处售楼处给出的报价均在52000元/平米至53000元/平米之间，均未降价。

“目前的均价是53000元/平米，政策出台前开的7号楼和13号楼已经全部售罄，政策后开的两栋楼还有少量的房没有卖出去。之前的房子开盘的时候先减20万，然后打98折。现在的房子只打98折了。”房山区某售楼处一置业顾问李某对《华夏时报》记者讲到。

5月10日，记者咨询房山区、大兴区诸多新房项目销售代表也均表示目前房价并没有变化。“房价降不了，房企不缺钱房源又较少的情况下，房地产商不会主动降价。”上述置业顾问李某对记者斩钉截铁地讲到。

记者注意到，尽管出台诸多政策，仍不乏有购房者来销售处签约、看房。记者在房山另一售楼处登记时，看到当天登记的人已经达到10组。

“在政策的调整下，现在来看房的顾客都是资质达标，经济能力更好的优质客户，80%的首付甚至全款对其都没有太大影响，受到打击的只是改善型的客户。”该售楼处置业顾问张某对记者讲到。

此外，据记者了解到，上述项目将在5月拿到预售证开盘两栋楼，届时有60套房出售，而3·17新政前已经有1000多个人排号，新政将淘汰掉一些受限的客户。

中原地产分析师张大伟在接受《华夏时报》记者采访时表示：“新房因在2016年9·30政策后已经限价，此次影响较小，而且目前调控仅1个多月，买卖双方博弈一般需要6-9个月，才能有明显的趋势变化。”

不过，在凌厉的调控政策前，二手房价格开始松动。以位于南三环至南四环之间一小区61.65平米的两居室为例，原报价为390万元，4月2日进行一次调价，将价格下调14万至376万元，而记者5月10日在链家网站查询显示，价格再次下调6万元至370万。

中介的危险信号

尽管新房和二手房的价格目前出现分化，但成交量的下滑却是一致的。而交易下滑对房产中介而言无疑是一个危险信号。

北京住建委官网数据显示，3月17日至今，住宅网签率仅20.9%，在领取预售证的17个住宅项目中，竟有11个项目出现“零网签”情况，而领证项目中网签率达90%以上的两个楼盘，则均系自住房型产品。

根据伟业我爱我家集团市场研究院统计,4月份，北京全市二手住宅共完成网签16902套,环比3月的25952套减少35%，同比2016年4月的26374套减少36%。另据亚豪君岳会统计数据显示，“五一”小长假期间，北京成交商品住宅(不含保障房与自住房)142套，成交面积1.62万平米，同比去年五一小长假的降幅分别达到82%和81%。

房地产中介沉浮与楼市律动休戚相关，而此次北京的调控也令中介再次走入低谷。近日，有消息称包括链家、房天下、我爱我家这类中大型中介企业都陆续关闭了一些环北京楼市的门店。记者曾在走访的过程中发现，4月中旬位于南三环外的一家链家门店已关掉。

5月9日，针对关店传闻，链家相关负责人表示，近期，北京链家开展全面的合规整治工作，启动了三类部分门店的关闭，据初步统计已累计关闭近87家门店，其中商办44家，热点楼盘区域9家。

中介步入低谷从中介销售员的日常工作中能直接体现出来。4月23日星期日，原本曾是中介门店最为繁忙的日子，而在当天下午记者走访的4家中介门店，记者均为唯一的看房人，许多中介更是在门店外晒起了太阳。

定向加息倒逼房价下跌?

对房价不断造成打压的，是3.17新政后仍持续出炉的组合式的调控政策。

从5月2日开始，北京8家大银行已经正式将首套房贷利率恢复至基准利率，不再有任何折扣，二套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%。这被业内称为“定向加息”的措施，又会将房价推向何处呢？

资深财经评论员张平认为，此次加息，表明决策层已下定给房地产降杠杆的决心。从历史经验来看，货币政策收紧的结果是直接导致房地产周期性上涨终结。1995年，海南地产泡沫破裂也是当时宏观经济突然收紧所导致的。所以，从北京对房地产“定向加息”的情况来看，这一轮房地产繁荣周期会结束，新一轮房地产降杠杆周期将展开。

而一家商业银行负责人则告诉《华夏时报》记者，目前各家银行对房地产市场已经开始持有保守态度，信贷政策一向是影响房地产市场的一个关键因素，2016年宽松的信贷政策就是该年度房价飙涨的一个推手，如果政府持续收紧房贷政策，对房地产市场的影响无疑是致命的。

另外值得注意的是，政府也在从供求关系上进行调控。近日，一批“新北京人”成功入住燕保·高米店家园公租房项目，这是北京试点“新北京人”专项配租公租房政策后，首批办理选房入住的“新北京人”租户。

据市住建委相关负责人介绍，按照国家关于增加住房供需紧张城市住房供应的要求和相关部门规定，今后北京将大幅度增加公共租赁住房和自住型商品住房供应。

“此次从部分公租房项目调出30%的房源面向长期稳定就业的‘新北京人’分配，正是在此背景下进行的试点工作，主要目的是加大房地产调控力度，稳定市场预期，平抑房价，扩大保障范围，满足住房刚需，加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。”该负责人称。

5月9日，中国社会科学院城市发展与环境研究所等机构发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2017）》（以下简称“蓝皮书”）指出，在货币政策保持“稳健中性”的环境下，预计2017年70个大中城市新建住宅价格涨幅回落，热点城市受政策收紧影响回落幅度将较大。